Vermietete Wohnung

#1 von blindes Huhn , 28.01.2023 18:36

Hallo zusammen
Ich habe eine Wohnung von 33m2 Baujahr 1993
Letztes Jahr wurde der Brennkessel der Gasheizung erneuert. Höherer Brennwert etc.
Das Thema ist die Rendite
Selbst mit dem Kaufpreis von 2014 und der Miete habe ich jetzt eine Rendite von 4% nach dem Hausgeld etc. Die Wertsteigerung für einen möglichen Verkauf zusammen mit der Miete wären 6,8% jährlich gewesen.
Die Miete auf den heutigen Wert der Immobilie ist 2,2%. Ohne jeglichen Wertsteigerung.
Da unsere Liebe Politik die Heizkosten auch anteilig zahlen lässt und die Mietsteigerungen auch beschränkt sind, wäre die Frage ob es nicht Sinn macht die Wohnung ab zu stoßen und das Geld in ETF zu stecken? Sogar vanguard High Dividende liefert besser Rendite als die Wohnung.
Was meint ihr?


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RE: Vermietete Wohnung

#2 von Bullish , 30.01.2023 08:50

Moin,

ist Rendite alles? Ich sähe so eine Ein/Zwei-Raum-Wohnung auch als guten Start in die Eigenständigkeit für den Nachwuchs. Als reine Geldanlage wäre mir das zu aufwändig. Evtl. Steuervorteile hast du doch schon mitgenommen.

Schöne Woche.


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RE: Vermietete Wohnung

#3 von Han87 , 30.01.2023 11:09

Wenn die Mieter sich benehmen eine feine Sache so eine Immobilie. Wenn die allerdings nerven dann kann das schnell zum Albtraum werden.


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RE: Vermietete Wohnung

#4 von Alexander , 30.01.2023 16:41

Ich hatte einige Zeit mehrere Mietwohnungen. Letztlich habe ich sie entnervt verkauft. Zu viel Ärger, Arbeit, Zeit.

Wenn es rein um Rendite geht, lieber ein paar Aktien.

Wenn Immobilien, dann nur noch im gewerblichen Bereich oder als Alternative REITs.

Die Preise für gebrauchte Immobilien fallen derzeit. Sollten die Zinsen weiter steigen, ist die nächsten Jahre kaum mit "Kursgewinnen" zu rechnen.

Immos sind irgendwie Geschmacksache, ich finde sie nicht sonderlich lecker.


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RE: Vermietete Wohnung

#5 von Chris K. , 30.01.2023 19:11

Das interessante an Immobilien ist der Fremdkapitalhebel. Eine Bank gibt dir ohne mit der Wimper zu zucken 500k Euro Immo-Kredit, aber nicht fürs Depot.

Wenn dir die Wohnung aber schon gehört gibt's eigentlich nur 3 Gründe sie zu behalten.

1. Top-Lage ("München Marienplatz")
2. Gute Lage für den Nachwuchs (Unistadt oder EFH in ruhiger Lage)
3. Sentimentalitätsgründe


 
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RE: Vermietete Wohnung

#6 von blindes Huhn , 30.01.2023 19:53

Fremdkapital hebel fällt aus, da damals alles sofort bezahlt... jung und dumm und so ^^
ja wäre regensburg. eigentlich schon uni stadt, aber derzeit wird dort sehr viel gebaut...
sentimental beim geld anlegen ist tabu für mich ^^


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RE: Vermietete Wohnung

#7 von Esquilax , 30.01.2023 21:07

Wer vermietet braucht mitunter Nerven wie Drahtseile. Ich habe einige Jahre 4 Wohnungen vermietet. Ich hatte alle Wohnung ausschließlich und regelmäßig an Geringverdiener vergeben und obendrauf noch deutlich unter dem Mietspiegel. Einzig und allein aus philanthropischen Gründen. Die größte Wohnung (über 100m²) habe ich ausschließlich an Familien mit Kindern vermietet.

Ich habe dabei ganz viele tolle Menschen kennengelernt, allerdings auch Probleme, mit denen ich niemals gerechnet hätte. Scheidung, Krach und Streit unter den Mietern bzw. Mietparteien musste ich klären bzw. darin bin ich regelmäßig involviert worden, obwohl mich das gar nichts anging. Gleiches gilt für finanzielle Probleme. So habe ich des Öfteren auf die Nachzahlungen von Nebenkosten verzichtet. Aus reiner Nettigkeit.

Dann sollten nicht vergessen werden: Renovierungen, Handwerker und zu guter, besser gesagt schlechter Letzt, die Steuer.
Grob gesagt galt bei mir: Von der Kaltmiete ausgehend 1/3 Renovierungen, 1/3 Steuern, max. 1/3 Gewinn.
Daneben noch die ganze Verantwortung für die Dinge die Dir der Staat aufbrummt: Installation von Feuermeldern, Effizienznachweise, Strom und Energie bestellen etc. pp. Nervt extrem. Zudem hat mich die Berliner Wohnungs-Politik absolut abgeschreckt. Bei einer solchen Politik will man kein Vermieter mehr sein.

Ich habe völlig die Zeit unterschätzt, die das alles in Anspruch nimmt. Neben den verschieden privaten familiären Herausforderungen war mir das am Ende zu viel Aufwand und zu wenig Ertrag. Ich kann mich auch ehrlicherweise gut daran erinnern, dass mich die Mietersuche emotional manchmal ziemlich belastet hat. Auch hier wird man mit menschlichen Schicksalen konfrontiert oder auch nicht selten übelst belogen.

Wenn Du eine gute Immobilie hast, die in sehr gutem Erhaltungszustand ist, gute Lage und gute Mieter/innen dabei sind und die steuerliche Verarbeitung kein Problem darstellt, ist das freilich eine sehr gute Anlage. Dann würde ich nicht abraten. Das muss vielleicht auch jeder (der es sich leisten kann) einmal ausprobieren. Läuft das alles wünschenswert, kann man sehr lange, sehr glücklich damit sein.

Selber bin ich froh, mich von alle dem getrennt zu haben. Vor allem nachdem ich bei Freunden miterleben mussten, was Mietnomaden für einen wirtschaftlichen und emotionalen Schaden anrichten können. Nach dem Verkauf der Wohn-Immobilien habe ich das Geld in Aktien und Grundstücke gesteckt. Das macht mir mehr Spaß, wesentlich mehr, kostet weniger Zeit und viel weniger Nerven.



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zuletzt bearbeitet 30.01.2023 | Top

RE: Vermietete Wohnung

#8 von WarrenvomRhein , 24.03.2023 06:33

@Esquilax:
Dem ist nichts hinzuzufügen, kann ich alles voll bestätigen.
Meine Erfahrung: Hände weg von Mietimmobilien!


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RE: Vermietete Wohnung

#9 von DivAnleger , 24.03.2023 17:40

Die aktuelle Politik in Bezug auf Mietwohnungen erinnert fatal an die Zustände der DDR.
Der Widerspruch von ständig steigenden Forderungen zur technischen Ausstattung und 'bezahlbaren' Mieten wird letztlich in massiv fehlenden Wohnungen enden.

Vermietung als Nebeneinkunft kann man vergessen, mit einem entsprechend großem Portfolio ...


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RE: Vermietete Wohnung

#10 von Bagholder1985 , 24.03.2023 23:13

Hast du dich schon für eine Variante entschieden? @blindeshuhn?

Momentan ist es m.E. schwierig, den Wert einer Immobilie zu definieren. Gefühlt haben energieeffiziente Gebäude mit AAAAA++++++++ einen gegen unendlich gehenden Wert, alles andere ist Müll.

Der Markt ist träge geworden. Käufer können (Zinsen?) und wollen nicht, Verkäufer möchten nicht so recht nachgeben... allerdings waren die letzten Jahre auch eher nicht normal...

Ich versuche gerade, ein kleineres MFH unter die Leute zu bekommen. Die Anfragen (2x Mietkauf, 1x Summe X gegen Y Jahre mietfrei wohnen ^^) stimmen nachdenklich, obwohl das Objekt seit 4 Monaten und zu einem eher niedrigen Preis inseriert ist.

Vermieten kann sicherlich Spaß machen und eine kleine ETW würde ich eher halten als ein MFH, aber auch das ist Ansichtssache. Je weniger Objekte, umso höher das Klumpenrisiko...


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RE: Vermietete Wohnung

#11 von blindes Huhn , 25.03.2023 07:55

Nein wir haben mit unserem Notar und Anwalt gesprochen. Wir können in unserer Situation erst in 3 Jahren verkaufen, was aber wieder gut ist da die Preise gerade diese Zinsen und Renovierungen einpreisen.
Wir werden aber höchstwahrscheinlich verkaufen da der Aufwand zur Rendite mit den Unsicherheiten der Regierung in keinem Verhältnis steht.
Diversifiziert sind wir mit Aktien und EFH und wahrscheinlich Erbe von Haus noch. Aber da Altbau wird es eine Kostenfrage werden.
Es wäre halt ein schönes monatliches Einkommen aber ist definitiv nicht Mal ansatzweise passiv. Da ich im Alter aber meine freie Zeit genießen möchte, Brauch ich sowas nicht.
Die Miet Einnahme mit dem eingesetzten Kapital entspricht einer Dividenden Rendite von 2,2% aktuell! Da Kurs Steigerungen in beiden Fällen irrelevant sind, da ich ja den Cashflow brauche ist es rein rational gesehen Schwachsinn das Risiko mit Immobilie zu haben. ETF breit gestreut nie bereut.


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RE: Vermietete Wohnung

#12 von DivAnleger , 25.03.2023 09:00

Hallo,

wie ich bereits geschrieben habe, unter den aktuellen politischen Bedingungen halte ich Mietimmobilien für Nebeneinkünfte nicht für sinnvoll.
Für den der davon leben kann mag es anders sein.

Aus dem letzten Post von 'blindes Huhn' möchte ich zum Punkt "Kurs Steigerung" anmerken, die Wertentwicklung von Immobilien ist nach einer langen Wartezeit
(ich glaube 10a) Steuerfrei. Mit Notar, Grunderwerbssteuer, Gerichtskosten ... bezahlt man viel beim Kauf.
Kursgewinne von ETF's, Fonds, AKtien, Anleihen ... werden mit 25% versteuert.

Und letzte Bemerkung, den Begriff "passives Einkommen" habe ich nie gemocht. Aus meiner Sicht ist er irreführend.
Die Aufwände bei eigenen Immobilien sind gut beschrieben, auch ein großes und breit gestreutes Wertpapierdepot erfordert einige Zeit und Arbeit.
Grüße


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RE: Vermietete Wohnung

#13 von Lenchen77 , 29.03.2023 16:05

Also, ich würde die Wohnung behalten. Meiner Meinung ist das die bessere Anlage für die Zukunft.


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